Immobilien: Cashflow und Steuerergebnis sind verschieden
Du trennst Geldfluss, Tilgung und steuerliche Abschreibung.
Drei verschiedene Rechnungen
Eine vermietete Immobilie verursacht Einnahmen und Ausgaben. Zusätzlich existiert eine steuerliche Rechnung. Tilgung senkt eine Schuld, ist aber nicht einfach eine laufende steuerliche Ausgabe. Abschreibung kann das steuerliche Ergebnis mindern, ohne im selben Monat einen Geldabfluss auszulösen.
Rechenbeispiel statt Renditeversprechen
Bei 1.000 Euro Miete, 200 Euro laufenden Auszahlungen, 300 Euro Zinsen und 400 Euro Tilgung bleiben 100 Euro monatlicher Cashflow. Eine steuerliche Abschreibung gehört nicht als zusätzliche Barauszahlung in diese Rechnung. Leerstand und größere Reparaturen sind hier noch nicht enthalten.
Gebäude und Boden trennen
Eine Abschreibung betrifft grundsätzlich den abnutzbaren Gebäudeteil, nicht einfach den gesamten Kaufpreis inklusive Grund und Boden. Die konkrete Regel hängt unter anderem vom Objekt und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Ein pauschaler Prozentsatz ohne diese Angaben ist keine belastbare Berechnung.
Verkauf gesondert prüfen
Für private Immobilienverkäufe enthält § 23 EStG eine Zehnjahresfrist sowie Ausnahmen für bestimmte Eigennutzung. Daraus folgt nicht, dass jeder Verkauf nach einer kurzen Eigennutzung steuerfrei ist. Prüfe Erwerbs- und Veräußerungszeitpunkt, Nutzung und den tatsächlichen Einzelfall.
Wende es an
Sind 400 Euro Tilgung und 400 Euro Abschreibung derselbe Vorgang?
Erklärung anzeigen
Nein. Tilgung ist eine Zahlung, die Schulden vermindert. Abschreibung verteilt steuerlich berücksichtigungsfähige Anschaffungskosten und muss im selben Zeitraum keinen Geldabfluss auslösen.
Formuliere anschließend ein eigenes Beispiel und benenne eine Annahme, bei deren Änderung das Ergebnis anders ausfällt.
Quellen und Gegenprüfung
Rechenbeispiele und didaktische Aufbereitung: inschlau. Vereinfachte Bildungsbeispiele, keine persönliche Anlage- oder Steuerberatung. Fachstand: 7. September 2026.